厦门市资源规划局解读农村集体预留发展用地新规
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11月26日上午，厦门市资源规划局召开新闻发布会，解读市政府办公厅日前出台的《厦门市农村集体预留发展用地管理暂行规定》。
据介绍，农村集体预留发展用地（以下简称“发展用地”）是为保障被征地（含海域退养）集体经济组织及其成员的收入来源，在征收集体土地时，核定给被征地的集体经济组织用于发展生产的土地。发展用地作为一项安置措施，有利于保证农村集体经济组织及其成员在土地征收后，依然能拥有长久稳定的收入来源，进而巩固和壮大农村集体经济。
我市自1991年开始施行发展用地政策，截至目前全市已批发展用地163宗，土地面积约528公顷，占应规划预留发展用地的42%。不少发展用地项目经过村集体自行建设或委托市、区国有企业代建运营取得了良好的经济效益，在保障被征地村民长久生计中发挥了重要作用。但部分发展用地项目在开发中也遇到了诸如项目开发缺乏灵活性、村集体组织缺乏开发资金、发展用地分散难以形成规模开发利用、项目选址区位不佳、开发项目效益不理想等问题。
为贯彻落实国家、省、市有关“三农”工作部署，支持补齐“三农”领域发展短板，促进农村集体预留发展用地集约高效利用，切实保障被征地人员的合法权益，日前厦门市人民政府办公厅出台《厦门市农村集体预留发展用地管理暂行规定》（以下简称《规定》），对厦门市发展用地指标落实、土地用途管理及项目监管等事项进行了规定。
政策更灵活：三种方式落实发展用地指标
本次《规定》明确，根据集体经济组织及其成员意愿，发展用地指标可以采取新供地开发建设、购置房产、货币化补偿三种方式来落实。集体经济组织可以自行选择一种方式或者多种方式组合来落实发展用地指标，这充分体现出本次《规定》的灵活性。
方式一：新供地开发建设
采用新供地方式开发建设的，由被征地集体经济组织作为建设用地申请人。对选址位于城镇开发边界内的，在依法征收为国有土地后，方可依法依规供地；选址位于城镇开发边界外的，保留集体土地性质，依法办理建设用地手续。对于新供地项目，集体经济组织可以自己进行开发运营，也可以与包括市、区属国有企业在内的各类资信好、实力强的企业合作开发运营，合作项目中集体经济组织持有的股份不得低于51%。
方式二：购置房产
采用购置房产方式的集体经济组织可以购置所在区已建成的安置小区配套房产、产业园区通用厂房（配套用房）、商业、办公、租赁住房等房产作为发展用地项目经营资产。在报所在区政府同意并核减相应发展用地指标后，可获得区政府给予的财政补贴，补贴标准由所在区政府结合本区实际制定，楼面单价原则上不高于被征地集体经济组织所在区位商业用地基准地价（未修正）的1.2倍。其中，属于市级片区范围内村庄的发展用地补贴资金由市级承担。
方式三：货币化补偿
对于岛外集美、海沧、同安、翔安四区新征用地达50亩以上、并已由集体经济组织所在区政府按土地征收比例核定发展用地指标的村庄，其集体经济组织还可选择由区政府统筹核减部分或全部发展用地指标，以货币化形式获得补偿。其所获补偿资金归集体经济组织所有，可用于购置存量房产或其他发展用地项目的开发建设。货币化补偿标准与购置存量房产的补贴标准一致。
选址更集约：鼓励“飞地”促进集中连片开发
原先我市发展用地都是按行政村预留，容易出现有的村子获得的发展用地规模小且零散、难以形成规模开发利用的情况。本次出台的《规定》明确，区、镇（街）要加强对辖区内发展用地的统筹引导，注意整合跨镇（街）、跨村指标，鼓励采取“飞地”方式，促进发展用地项目集中连片开发。需要注意的是，跨镇（街）、跨村整合指标只能在同一个区级行政区内进行，也就是说不能跨区整合发展用地指标。
用途可调整：在“土地用途清单”内可灵活调整
《规定》明确，对于新供地项目，在符合城乡规划和环保要求的前提下，可用于开发建设工业（含通用厂房）、仓储、商业、酒店、办公、租赁住房等整体持有、整体经营的物业，不得用于开发或变相开发商品住宅。
同时，资源规划部门在核定规划条件时，可针对具体项目制定可开发利用的土地用途清单。项目在建设和运营过程中，在不突破计容总建筑指标的前提下，集体经济组织可灵活选择清单内的土地用途及各用途间建筑指标分配，并可按集体经济组织意愿动态调整，以及时应对市场变化。土地用途按清单管理的，经相关行业主管部门和区政府研究同意后即可在清单范围内调整，并按规定进一步完善相关建设审批手续。
监管全链条：强化规划、建设、运营全流程管理
《规定》还对发展用地项目的监管内容进行了明确，主要内容包括：
1、发展用地项目应办理整体产权，不得分割，产权人为集体经济组织，禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。
2、购置产业园区房产的纳入园区统一管理。属于租赁住房项目的，不得以租代售，项目、房源、合同应依法在厦门市住房租赁交易服务系统备案；住房管理部门加强对格式合同的使用指导，规范租期、租金及押金收取、续租约定等事项。
3、因特殊情况，发展用地项目确需抵押的，抵押方案应按规定经集体经济组织所在地区政府批准。资源规划部门、区政府可制定规范，对抵押用途、额度、资产回购等抵押事项进行约定。
4、集体经济组织内部可享受发展用地指标的成员平均持股，严禁个别人多占股份。成员个人持有的发展用地指标股份禁止转让，可以继承；无人继承的，由集体经济组织持有；也可以退出，由集体经济组织赎回。集体股份的转让对象仅限于平均转让给成员个人。
5、区政府和相关职能部门应对项目规划、建设、运营进行全链条管理，严禁产生“类住宅”、违法违规改变土地用途和建筑功能、违法违规销售等问题。（通讯员 刘一鸣）
